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薄文军的博客

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未尝不是真知灼见:空置率跟高房价没有直接关系  

2010-08-17 17:06:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未尝不是真知灼见:空置率跟高房价没有直接关系
□    薄文军
        国家住建部政策研究中心有关负责人认为,将投资或投机行为认定为高房价的直接原因并不准确。在中国,房价受到产业结构不合理、投资渠道有限、资本市场不规范、租赁市场不发达等种种因素影响。(2010年8月17日《中国经济周刊》)

        “住房空置率跟高房价没有直接关系。”面对一个逆反心理充斥的群体,住建部官员的这一观点肯定要遭到众口一辞的责难和非议。但我感觉,这一观点并非没有道理,而且未尝不是一种真知灼见。
        暂且不用围绕住房空置率的概念、界定和测算来作文章。单说住房价格与产品饱和程度的关系,我们就能判断出来。所谓住房的“空置率”,跟房价之间不是一种正比例关系。甚至于在很多情况下,应该呈现一种反比例关系才对。也就是说,住房空置率过高,应该导致住房价格滑坡而不是攀升。当然,科学意义上的这两个数据之间的关系,绝对不会是简单的正比或者反比关系,而应该是一种更为复杂的函数关系,如果其能够用函数式表现的话。
        按照常规,任何商品进入市场之后都存在一个从稀缺、到饱和,从高端消费到普通消费,从行业暴利到微利时代的过程。在这个过程中,产品绝对数量起着至关重要的作用。如果产品从数量上进入不了饱和状态,就无法达到其“普通消费”和“微利时代”的状态。就住房来讲,尽管其属于一种特殊商品,但在很大程度上仍是要遵循这一发展轨迹的。只要国家继续放开房产市场,只要不刚性地规定每个家庭只准买一套房子、每套房子必须小于多少平方米、购置新房之后多少年不准重新购买,那么它就只能按照市场规律来运行。
        在商品住房的市场化运行过程中,出现一定比例的空置房,正是其由市场稀缺到市场饱和,从高端消费到普通消费,从暴利时代到微利时代的临界点。作为消费者,应该从中看到房产降价的曙光,而不是莫名其妙的绝望。客观地来讲,只有稀缺的产品才会被囤积居奇,只有产品供不应求的时候才会有人上下其手。既然住房出现了较高的空置率,这就意味着市场的拐点即将到来。目前消费者需要做的,应该是努力获得更加对称的市场信息,保持更加理性的市场预期,冷静等待开发商群体、空置房保有群体和房市资金流的内部调整。
20100817

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